Na concepção de Rodrigo Pimentel, advogado especialista em estruturação patrimonial internacional, a carteira de imóveis alugados costuma ser o ativo familiar que mais gera atrito entre herdeiros depois de uma sucessão. Diferente de uma empresa com gestão estruturada, cada locação produz caixa todos os meses e cada vacância produz despesa imediata, o que exige decisão frequente de quem administra o conjunto.
Conforme sublinha o advogado Sideni Soncini Pimentel, desembargador aposentado e integrante do Pimentel & Mochi Advogados Associados, a convivência em condomínio hereditário não tem prazo definido em lei nem fim automático. Enquanto não existe partilha concluída nem acordo de administração assinado, os herdeiros dividem a gestão de um negócio que nenhum deles escolheu operar em conjunto.
Quem administra os imóveis alugados e quem presta contas?
A administração de um bem comum é exercida por quem os condôminos escolherem em conjunto, e as decisões mais relevantes seguem a maioria calculada pelo valor das quotas, e não pelo número de pessoas presentes na conversa. Um herdeiro com participação pequena no conjunto não bloqueia reformas, reajustes nem renovações de contrato de locação decididas pela maioria.
Como analisa o advogado Rodrigo Pimentel, o ponto mais crítico da convivência entre herdeiros é a prestação de contas. O condômino que recebe aluguéis responde pelos frutos efetivamente percebidos e precisa demonstrar valores, datas, inquilinos e despesas, sob pena de responder pela diferença apurada em favor dos demais titulares do bem.
Regras próprias para um ativo que não para
No olhar do advogado Rodrigo Gonçalves Pimentel, um regulamento interno simples resolve a maior parte dos conflitos previsíveis antes mesmo de existirem. O documento define quem assina os contratos de locação, qual índice de reajuste será aplicado aos valores, qual percentual da receita fica retido para manutenção e como se decide sobre reforma estrutural de maior porte.
A reserva técnica é o item mais esquecido e, ao mesmo tempo, o mais decisivo de todo o arranjo. Imóvel sem manutenção periódica perde valor de locação com rapidez, e a cobrança de aporte extra a herdeiros com liquidez desigual costuma se tornar o primeiro ponto de ruptura entre irmãos com rendas diferentes.
Herança e o momento da saída
Como reitera Rodrigo Gonçalves Pimentel, todo arranjo de administração compartilhada precisa prever desde o início a forma de saída de quem não quer permanecer. Direito de preferência na venda, critério objetivo de avaliação e prazo definido para exercício evitam a alternativa judicial, que é a ação de divisão do bem mantido em comum.
A venda forçada de um imóvel mantido em condomínio raramente alcança bom preço, porque o comprador identifica com facilidade a urgência do vendedor. Um critério acordado em momento de tranquilidade preserva um valor que a disputa consome depois em honorários, perícias, custas judiciais e tempo de processo.
Estrutura jurídica e efeito tributário
Transferir os imóveis para uma sociedade patrimonial muda toda a lógica da administração e também a da tributação incidente sobre a receita de aluguel. A escolha depende do volume de receita mensal, do número de imóveis e da intenção de venda futura, porque cada cenário altera a conta final de forma bastante relevante.
A integralização desses bens no capital social produz efeitos de imposto de transmissão que precisam ser verificados caso a caso antes da operação. Segundo a avaliação do Dr. Rodrigo Gonçalves Pimentel, especialista em estruturação patrimonial internacional, a estrutura montada apenas em busca de economia tributária tende a criar problema societário maior e mais caro do que o imposto evitado.
Sobre os especialistas
Rodrigo Gonçalves Pimentel é advogado, empresário e sócio do Pimentel & Mochi Advogados Associados. Sua atuação envolve questões empresariais, patrimoniais, societárias e sucessórias relacionadas a empresários e famílias empresárias.
Sideni Soncini Pimentel é advogado, desembargador aposentado e integrante do Pimentel & Mochi Advogados Associados. Após uma trajetória de mais de quatro décadas na magistratura, iniciou uma nova fase profissional na advocacia, com atuação consultiva e estratégica.